Kentsel Dönüşümde Taşınma ve Kira Yardımı Nasıl Uygulanır?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında taşınma ve kira yardımı uygulamaları, riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde maliklerin, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin mağduriyetini önlemek amacıyla önemli bir yer tutmaktadır. Bu yardımlar, dönüşüm sürecinin hızlandırılması ve sosyal adaletin sağlanması hedeflenerek düzenlenmiştir.

Kanunun 5. maddesi, riskli yapıların yıktırılması ve dönüşüm uygulamalarında öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas almaktadır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini belirtmektedir. Ayrıca, Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan diğer kişilere de benzer yardımların yapılabileceği düzenlenmiştir.

Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesi ise kira yardımı ve diğer yardımların usul ve esaslarını daha detaylı bir şekilde düzenlemektedir. Bu maddeye göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi ve miktarı, riskli alanın niteliğine göre değişiklik göstermektedir.

Kira yardımı başvuru ve ödemelerinde dikkate alınacak hususlar Kira Yardımı Kılavuzunun 11. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

* Malikler, ikamet şartı aranmaksızın aynı türden yalnızca 1 bağımsız bölüm için kira yardımı alabilir. Ancak 1 konut + 1 işyeri olmak üzere farklı türden iki başvuru yapılabilir.

* Maliklerden, riskli yapının tahliye edildiğini gösteren eski ve yeni adres bilgilerini içeren Adres Bilgileri Raporu istenir. Riskli yapıda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi ikamet ediyorsa, tahliyeye ilişkin belediyeden alınmış yazı yeterlidir.

⸻

* Yardım süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay, riskli alan ve rezerv alanlarda ise 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir ve aylık kira bedeli Başkanlıkça tespit edilir.

* Kiracılar ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahipleri) anlaşma ile tahliye edilen yapılarda kira yardımı alabilir; burada ikamet etme şartı geçerlidir. Malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmaksızın yapıları kullanan kişilere de belirli şartlar altında geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım desteği sağlanabilir; bu yardımların usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

* Kira yardımında aranan ikamet şartı faturalar ile ispatlanır, hak sahiplerinden alınması gereken son 3 aya ait fatura riskli yapıyı tahliye tarihinden 3 ay öncesini kapsar. Kira yardımından faydalanmak için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve her halükârda bina yıkıldıktan sonra 3 ay içinde başvuru yapılmış olması gerekmektedir.

* Kira yardımı başvuruları, tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ilgili kuruma yapılmalıdır. Bu süre, hak kaybı yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır.

* Kira yardımı ödemelerinin miktarı her yıl alınacak Bakan oluru ile belirlenmektedir.

* Vekaleten yapılan başvurularda, tapuda elbirliği olması durumunda vekâlette 6306 Sayılı Kanun kapsamında kira yardımı başvurusu yapmaya ve kira bedellerini almaya, yetkilidir ifadesi bulunmalıdır.

* Daha önce kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kira yardımı alan kişiler, sonradan malik sıfatıyla başvurabilir. Ancak daha önce alınan 2 aylık (kiracı) veya 5 aylık (sınırlı ayni hak) kira yardımı süresi, maliklere tanınan 18 aylık süreden düşülür.

* Aynı bağımsız bölüm bakımından hem malik hem de o bağımsız bölümde fiilen ikamet eden kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi, Kılavuz'da öngörülen şartları ayrı ayrı sağlamaları halinde kira yardımından yararlanabilecektir. Ancak Kılavuz'da bu hususa ilişkin açıklamanın yeterince açık ve ayrıntılı olmaması, uygulamada belediyeler arasında farklı yorum ve uygulamaların ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Nitekim bazı uygulamalarda, bu durumda yalnızca maliklerin kira yardımından faydalanabileceği yönünde hatalı değerlendirmeler yapıldığı görülmektedir.

⸻

* Yapı Kimlik Numarası alındıktan sonra bağımsız bölümün satılması halinde; Yapı Kimlik Numarası alındığı tarihte malik olan kişinin kira yardımına başvurmamış olması durumunda, kılavuzun 11. maddesinin 6. fıkrası uyarınca yeni malik, ikamet şartı aranmaksızın kira yardımı için başvuruda bulunabilmektedir. Buna karşılık, eski malik tarafından kira yardımı başvurusunun yapılmış olması veya ödeme sürecinin başlamış olması halinde, mevcut düzenleme gereği kira yardımı ödemeleri eski malike yapılmaya devam etmektedir. Ancak bu durum, kira yardımının amacı ve hakkaniyet ilkesiyle bağdaşmamaktadır. Zira bağımsız bölümü devreden ve artık taşınmazla fiili veya hukuki bağı kalmayan eski malikin kira yardımı almaya devam etmesi, yardımdan fiilen yararlanması gereken yeni malikin mağduriyetine yol açmaktadır. Bu nedenle, kira yardımına ilişkin başvurunun yapılmış olması veya ödemelerin başlamış bulunması hâlinde dahi, bağımsız bölümün devriyle birlikte kira yardımı hakkının yeni malike intikal etmesini sağlayacak açık bir düzenlemenin kılavuzda yer alması gerektiği kanaatindeyiz.

* Hak sahibinin vefatı halinde; ödemeler devam ederken hak sahibinin vefat etmesi durumunda kalan ödemeler mirasçılık belgesi ile Bakanlıkça talep edilen diğer belgelerin sunulması kaydıyla mirasçılara hisseleri oranında aktarılır. Başvurunun yapılmış olmasına rağmen ödeme süreci başlamadan önce hak sahibinin vefat etmesi halinde ise, ödemeler mirasçılar adına ve hisseleri oranında başlatılır. Ancak kılavuzda, mirasçıların riskli yapıda fiilen ikamet etmeleri gerektiğine ilişkin açık bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu durum, uygulamada mirasçılar bakımından ikamet şartı aranarak kira yardımı ödemesi yapılabileceği yönünde bir yorumun ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Kanaatimizce, tereddütleri ve uygulama birliğini sağlamak amacıyla, mirasçılar yönünden ikamet şartının aranıp aranmayacağı hususunun kılavuzda açık ve net bir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

* Garaj, depo, ahır ve eklentiler kira yardımında ancak riskli yapı tespit raporunda bağımsız bölüm olarak yer almaları halinde dikkate alınır. Yapıdan bağımsız ve resmî belgelerle depo/ahır olarak kullanılan yapılar işyeri kabul edilerek değerlendirilir.

* Dubleks ve tripleks yapılar, kira yardımı bakımından tek bağımsız bölüm sayılır.

* Kira yardımı talebinin reddine ilişkin işlemler hakkında yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilmesi halinde, mahkeme kararları aynen ve gecikmeksizin uygulanır.

⸻

* Hak sahibi olmadığı halde kira yardımı alındığının tespiti halinde, yapılan yersiz ödemeler faiziyle birlikte ilgililerden tahsil edilerek Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına iade edilir.

Kira yardımı başvurularına ilişkin temel hususlar Kira Yardımı Kılavuzunun 9. maddesinde düzenlenmiştir;

* Kira yardımı başvurusunda bağımsız bölüm numarasının (konut/işyeri – iç kapı numarası) doğru ve açık şekilde belirtilmesi zorunludur. Yapıda A, B, C gibi blok numaraları bulunuyorsa, bu durum hem başvuru dilekçesinde hem de ARAAD bilgi sisteminin açıklamalar bölümünde mutlaka belirtilmelidir.

* Riskli yapı tespit raporundaki adres ile adres bilgileri raporundaki adresin uyumsuz olması halinde; hak sahibi adına (veya hak sahibinin 1., 2. ya da 3. derece kan ve kayın hısımlarından biri adına) düzenlenmiş ve Riskli Yapı Tespit Raporu'ndaki adresle uyumlu olan, Yapı Kimlik Numarası'nın alındığı tarihten önceki veya sonraki üç aya ait herhangi bir elektrik, su, doğalgaz, sabit telefon ya da internet faturası veya belediyeden alınacak numarataj belgesi ile bu adres uyumsuzluğu giderilebilir. Bu belgelerde tüketim miktarı aranmaz.

* Kira yardımı başvurularında fatura istenen durumlarda; fatura temin edilemiyorsa, yukarıda belirtilen süre aralığında ve Riskli Yapı Tespit Raporu adresiyle uyumlu olmak kaydıyla, hak sahibi adına düzenlenmiş yetkili kurum onaylı abonelik dökümü fatura yerine kabul edilir. Fatura, hak sahibi dışında bir kişi adına ise; bu kişinin hak sahibinin 1., 2. veya 3. derece kan ya da kayın hısımı olması ve bu durumun nüfus kayıt örneği ile belgelenmesi halinde fatura şartı sağlanmış sayılır.

* Fatura vefat eden eş veya 1., 2. ya da 3. derece kan/kayın hısımlarından biri adına ise, ilgili kişinin ölüm belgesi, mirasçılık belgesi veya nüfus kayıt örneği ile belgelenmesi halinde fatura şartı yine sağlanmış kabul edilir.

Kira yardımı başvurularının Müdürlük veya Belediye tarafından incelenerek uygun bulunması halinde ödeme süreci başlatılır. Bu kapsamda;

* Kira yardımı bilgileri, Müdürlük veya Belediye tarafından ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden sisteme girilir.

* Konut veya işyeri malikleri, Bakan Olur'u ile belirlenen tutar üzerinden riskli yapılarda 18 ay, riskli alan ve rezerv alanlarda 48 ay süreyle aylık kira yardımı alır.

⸻

* Kiracı olarak ikamet edenler, yapının bulunduğu il için malikler adına belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, 2 aylık kira yardımını tek seferde alır.

* Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler ise yine il bazında belirlenen maliklik kira yardımı tutarı esas alınarak, 5 aylık kira yardımını tek seferde alır.

* Hisseli tapularda, sistem üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet eden hissedarlara hissesi oranında kira yardımı yapılabilir, bağımsız bölümün hisseli olduğu başvurularda her hak sahibi için ayrı ayrı başvuru dilekçesi alınır.

* Riskli yapıda ikamet eden hisseli tapuya sahip maliklerin ayrı ayrı kira yardımı başvurusunda bulunması gerekir muvafakatname ile yapılan başvurular veya feragatname ile yapılan başvurular kabul edilmeyecektir.

Kamu lojmanlarında ikamet eden kiracıların kira yardımı başvurusu, Kira Yardımı Kılavuzunun 8. maddesinde düzenlenmiştir;

Riskli olarak tespit edilen kamu lojmanlarında ikamet eden kiracılar, kira yardımı başvurusunu belirli bilgi ve belgelerle yapabilir. Bu kapsamda:

* Başvuru dilekçesi sunulmalıdır.

* Kiracının, Yapı Kimlik Numarası'nın alındığı tarihte riskli lojmanda ikamet ettiğini ve sonrasında tahliye ettiğini gösteren eski ve yeni adres bilgilerini içeren Adres Bilgileri Raporu ibraz edilmelidir.

* Adres Bilgileri Raporu sunulamıyorsa, Riskli Yapı Tespit Raporu'ndaki adresle uyumlu olmak kaydıyla, ilgili kurumdan alınmış lojman tahsis belgesi ve tahliye yazısı da ikamet şartını karşılar.

* Riskli yapının yıkım bilgisinin, ARAAD bilgi sistemine işlenmiş olması gerekir.

* Başvuru sahibine veya vekiline ait T.C. Ziraat Bankası AŞ. vadesiz TL hesap cüzdanı fotokopisi başvuruya eklenmelidir