1. Hak ve Borçların Kapsamı

a. Hakları

Kiracı, bağımsız bölüm üzerinde ve ortak yerler üzerinde (kira sözleşmesi kapsamında, TBK, TMK ve KMK'daki düzenlemeler uyarınca) kullanım hakkına sahiptir. Kiracının bağımsız bölüm üzerindeki hakları kiralayan ile aralarındaki hukuki ilişki uyarınca Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bazı sınırlamalar da göz önüne alınacaktır. Örneğin kütükte mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri olarak kiralanmasının mümkün olmaması, bağımsız bölüm maliklerinin oy birliği olmaksızın açılamayacak yerler, bağımsız bölümde projeye aykırı değişiklikler yapılamaması gibi.

Kanunun 2/b bendinde ortak yerlerin "bağımsız bölümlerin dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerler" şeklinde tanımı yapılmakla, yine 4. maddede ortak yer ve tesislerin neler olabileceğine dair düzenleme yapılmış, ayrıca sözleşme ile belirlenebileceğine işaret edilmiştir. Toplu yapılara ilişkin ise Kanunun 67. maddesinde klasik kat mülkiyetinden daha geniş şekilde olmak üzere ortak yerlere ilişkin düzenleme yapılmıştır.

Buna göre Kanunun 6. madde son fıkrası uyarınca, "Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur." Bu hüküm uyarınca kiracının ortak yer ve tesislerden yararlanma hakkı açık şekilde düzenlenmiştir. Bu kullanma ve yararlanma hakkının ölçüsü ise Kanunun 16/II. maddesi ile "… aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır" şeklinde belirtilmiştir. Dolayısıyla bağımsız bölümün kiralanması ile ortak yerler de kendiliğinden kiralanmış sayılmakla birlikte, kat maliklerinin ortak yer ve tesisleri kullanma ve yararlanmasına dair hüküm, kiracı bakımından da aynen geçerli olacaktır.¹ Bu noktada belirtmek gerekir ki, Yönetim Planı veya kat maliklerinin katılımı ile yapılan Sözleşmede ortak yer ve tesislerden yararlanmaya dair hüküm bulunması halinde ise (örneğin tahsis vb.) bu hüküm kiracı açısından da bağlayıcı olacaktır. (KMK. md. 18, md. 28, md. 32)

b. Borçları

Bağımsız bölümün kiralanması ile birlikte kat malikine ait olan, bağımsız bölümden, ortak yer ve tesislerden yararlanma ve kullanma hakkı doğrudan kiracıya geçmekle, buna göre bu kapsamda birtakım hak ve borçlar da kiracıya geçmektedir.

Kanunun 18. maddesinde kat maliklerinin borçlarına dair genel kurala yer verilmiş olmakla, kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin kiracılar hakkında da uygulanacağı, kat malikinin kiracı ile birlikte müteselsil sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Buna göre kiracılar da kat maliki gibi; bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerleri kullanırken, doğruluk kaidelerine uymak, diğer malik ve/veya kiracı / yararlanan kimseleri rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. KMK ile benzer yönde düzenleme Türk Borçlar Kanununun 316. maddesinde; "Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür." şeklinde yer almaktadır.

Ortak yer ve tesisleri kullanım ve faydalanma hakkı kat malikinden kiracıya geçmiş olduğundan, Kanun kapsamında yer alan sınırlamalar kiracılar içinde aynen geçerli olmaktadır. Buna göre Kanunun 19. maddesi uyarınca; "Kat malikleri; anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğinin ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Bütün kat maliklerinin 4/5'ünün yazılı rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptıramazlar."

Kanunun 20. maddesinde genel giderler ve avansa katılım borcuna ilişkin düzenlemeler yapılmış olmakla, 22. maddesinde ise bu giderlerden kiracının da müteselsil sorumlu olduğu açıkça düzenlenmiştir. Ancak kiracının sorumluluğuna ilişkin sınırlamadan aşağıda ayrıca bahsedilecektir.

Kat maliklerinin müsaade mecburiyeti (KMK. md. 23) ve yasak işler (KMK. md. 24) bakımından yapılan düzenlemeler kiracılar açısından da geçerlidir. Buna göre; bağımsız bölümde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen hasarın giderilmesi, onarım veya tesislerin yapılması ile yapı güvenliği için bağımsız bölüm içinden veya dışından faydalanılması gerekliyse gerek kat maliki gerek kiracı tarafından buna müsaade edilmesi zorunludur. Yine kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamayacak olup, kat maliklerinin buna aykırı yapacağı sözleşmeler hükümsüz olacaktır. Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde açılamayacak işyerleri sayılmakla, avukat büroları ve serbest mali müşavir büroları bu yasağın dışında tutulmuştur. Aksi şekilde yapılacak kira sözleşmeleri geçersiz olacaktır. Böyle bir durumda KMK. md. 33 uyarınca hâkimin müdahalesi talep edilerek, Mahkemece kiracıya verilecek uygun bir sürede eski hale getirmenin sağlanması aksi halde kiracının tahliye edilmesine karar verilmesi mümkündür.²

Yönetim planının düzenlendiği 28. maddenin 4. fıkrasında, "Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar." şeklindeki düzenleme ile, kiracının yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduğu açıkça belirtilmiştir. Aynı husus 18. maddede de açıkça belirtilmiş idi. Devamla 32. maddenin 2. fıkrasında, kat malikleri kurulunca alınan kararların bağlayıcılığı yine aynı şekilde düzenlenmiştir. Dolayısıyla kiracı yönetim planı hükümleri, kat malikleri kurulu kararlarına uyma borcu altındadır.

2. Genel Kurula katılabilir mi?

Kanunun 31. maddesi uyarınca kat malikleri kuruluna, vekaleten katılımı mümkündür.

Kat malikleri kurulu o bloktaki ya da parseldeki kat maliklerinden oluşur. Ancak, kat maliki kendisi katılabileceği gibi oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilecek, bu amaçla vekalet verebilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanununda, 5711 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonucu, Kanunun dokuzuncu bölümünde, 66-74. maddeleri arasında "Toplu yapılara ilişkin özel hükümler" başlığı ile düzenlemeler yapılmıştır. Toplu yapılara ilişkin düzenlemelerin yer aldığı 69. maddeye göre, toplu yapılarda dört ayrı kurul söz konusudur. Bunlar; blok kat malikleri kurulu, parsel kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kuruludur.

Blok kat malikleri kurulu, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerde yer alan blokların ortak yer ve tesislerinin yönetimi için blok bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu kuruldur. Parsel kat malikleri kurulu, o parseldeki ortak yer ve tesisleri yönetmek üzere parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden, ada kat malikleri ise bir adada birden çok parsel yer alması halinde adayı oluşturan parsellere ait ortak yer ve tesisleri yönetmek üzere o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Dolayısıyla hangi kurul toplanacak ise, o kurul kapsamında kalan bağımsız bölüm malikleri toplantıya katılacaktır.

Toplu yapı kat malikleri kurulu dışında kalan alt kurullar her toplu yapıda yer almayabilir. Bu nedenle bu hususta Yönetim Planında yönetim organlarına ilişkin yapılacak düzenlemelere bakılması da önem arz etmektedir. Nitekim Yönetim Planında blok, parsel, ada ayrımı yapılmaksızın, tüm ortak yer ve tesislerin yönetimi toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir. Uygulamada da bu sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.

Bağımsız bölüm malikleri ilgili kurula bizzat katılabileceği gibi vekalet vererek katılım sağlayabilirler. Bu vekaleti kiracıya da verebilirler. Ancak kiracı bu durumda, o bağımsız bölümde kiracı olması sıfatıyla değil, bağımsız bölüm malikinin vekalet verdiği kişi olarak, yani vekil olarak katılım sağlar. Dolayısıyla kiracının kendi yararlandığı bağımsız bölüm malikinin vereceği vekalet ile katılması mümkün olabileceği gibi, ilgili kurul içerisinde başka bir bağımsız bölüm malikinin vereceği vekalet uyarınca da katılması mümkün olabilecektir. Nitekim belirttiğimiz üzere kiracı sıfatı ile değil, vekil sıfatı ile katılım sağlamaktadır.

Yukarıda bahsedilen kat malikleri kurulları dışında, Kanunun 69/III hükmünde "temsilciler kurulu" düzenlenmiştir. Temsilciler kurulu, toplu yapı kat malikleri kurulu yerine getirilen alternatif bir yönetim organıdır. Yani esasen toplu yapı kat malikleri kurulunu ifade etmektedir. Özellikle bağımsız bölüm sayısı fazla olan sitelerde, maliklerin bir araya gelip karar alması oldukça güç olacağından, 5711 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca getirilen temsilciler kurulu kavramı oldukça önemli ve faydalı bir düzenlemedir.

KMK. md. 69/III- "Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler."

Görüldüğü üzere Yönetim Planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu; blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden, blok niteliğinde olmayan yapılarda ise bu bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Kurulun sayısı ve nasıl seçileceğinin yönetim planında düzenleneceği belirtilmiştir. Ancak Yönetim Planında toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkisi toplu yapı temsilciler kuruluna verilmişse, bu organın oluşturulması mümkündür. Dolayısıyla kanundaki ifadeden de anlaşıldığı üzere, zorunlu bir yönetim organı niteliğinde değildir.

Kavramların daha net anlaşılması adına yukarıda kapsamlarına yer verilmiş olmakla, yönetim planında temsilcilik kavramı var ise, o sitedeki kat malikleri kurulu temsilciler kuruludur. Kanunda "yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse" blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların seçeceği temsilcilerden oluşacağı belirtildiğine göre, kiracının bu toplantıya katılabilmesi için temsilciler kurulu üyesi seçilmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla Yönetim planında bir yasaklama yok ise ve ilgili bloktan temsilci seçilebiliyorsa, kiracının temsilciler kurulu üyesi seçilmiş olması halinde katılımı söz konusu olabilecektir. Kanunda bu yönde bir yasaklama olmamakla (md.34, 71), yönetim planı hükümleri uyarınca yöneticinin veya temsilcinin malikler arasından seçileceğine dair bir yasak da yok ise temsilci seçilebileceğinden, kiracı değil, ancak temsilci sıfatı ile kurula katılması mümkün olabilecektir.

3. Yönetici / Denetçi seçilebilir mi?

Kanunun 34. maddesinde yönetici atanması düzenlenmiş olmakla; kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri kişi ya da kurula verebileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla açıkça kanunda ifade edildiği üzere, kiracının da yönetici seçilebilmesi mümkündür. Kanun buna imkan tanımakla birlikte bu hususta, Yönetim Planındaki düzenlemelere bakmak önem arz etmektedir. Nitekim Yönetim Planları ile yöneticinin sadece kat malikleri arasından seçilebileceğine ilişkin düzenlemeler yapılabilecek olmakla, bu yöndeki düzenleme bağlayıcı olacağından bu durumda kiracının yönetici seçilmesi mümkün olamayacaktır.

Yönetimin denetlenmesine dair 41/I hükmü; "Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir." şeklindeki düzenleme uyarınca denetim işinin kat malikleri üzerinde olduğunu düzenlemiştir. Devamla 41/III hükmü ise; "Kat malikleri denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı ile seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir" şeklindeki düzenleme ile, kat maliklerinin isterlerse bu denetim işini, bir denetçi veya denetim kuruluna verebileceğini düzenlemiştir. Dolayısıyla denetçi / denetim kurulunun zorunlu bir organ olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak kat maliklerinin denetim işini denetçi / denetim kuruluna vermesi halinde ise, bu kimselerin kat maliki olması gereklidir. Bu nedenle kiracının denetçi seçilmesi mümkün değildir.

Toplu yapılara ilişkin düzenlemelere bakıldığında ise, 71. maddede yönetici ve denetçi atanması düzenlenmiştir. Buna göre;

KMK. md. 71 - Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Buna göre yönetici ve denetçinin; blok yapılarda blok kat malikleri kurulunun, blok niteliğinde olmayan yapılarda bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile atanacağı düzenlenmiştir. Toplu yapı kapsamında tüm ortak yapı yer ve tesisler için atanacak yönetici ve denetçi ise; temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanacaktır. Dikkat çekmek gerekir ki, buradaki yeter sayı klasik düzenlemeden farklı olmakla, salt çoğunluk olarak düzenlenmiştir. Yine klasik kat mülkiyeti hükümlerinden farklı olarak, "… denetçi atar" şeklindeki ifadeden, toplu yapılarda denetçi atanmasının zorunlu olduğu sonucuna varılmaktadır. Bu nedenle kat maliklerinin anlaşamamaları ya da herhangi bir nedenle denetçi seçememeleri durumunda KMK. md. 34/VI hükmünün kıyasen uygulanması sonucu bu kimsenin hakim tarafından atanması söz konusu olacaktır.³

Yönetici seçimi ele alındığında, klasik kat mülkiyeti hükümleri ile aynı şekilde olmak üzere, yöneticinin kat malikleri arasından seçileceğine ilişkin bir sınırlama yer almadığı görülmektedir. Bu nedenle yönetim planında da bu yönde bir sınırlama söz konusu değil ise, yani yöneticinin yalnızca kat malikleri arasından seçileceği düzenlenmemişse, kiracının da yönetici seçilmesi mümkün olabilecektir.

Denetçi seçimi bakımından ise klasik kat mülkiyetindeki düzenlemeden farklı bir düzenleme yapıldığı görülmektedir. Nitekim denetçi atanmasına ilişkin 41/III hükmünde, kat maliklerinin denetim işini "kendi aralarından" seçeceği bir kişi veya kurula vereceği düzenlemesi ile denetçinin kat maliki olması gerektiği açık şekilde ifade edilmektedir. Ancak toplu yapılardaki 71. maddede ise, bu yönde bir belirtme yapılmamıştır. Bu konuda açıklık bulunmamakla, KMK.md.74 gereği denetçinin kat malikleri arasından seçilmesi gerektiğine işaret eden KMK. md. 41/III hükmünün toplu yapılarda da uygulanacağı düşünülebilir.⁴ Ancak md. 41'de olduğu gibi md.71'de "kendi aralarından" ibaresine yer verilmemesi karşısında, toplu yapılarda denetçinin kat malikleri dışından da atanabileceği sonucuna varılabilmektedir. Dolayısıyla toplu yapılarda da md.41 uyarınca kat malikleri arasından seçileceği kabul edilir ise kiracının denetçi seçilemeyeceğine dair yukarıdaki bölüm aynen geçerli olacak, ancak md.71'de bu konuda ayrıca bir belirtme olmadığından dışarıdan seçilebileceği kabul edilirse kiracı gibi üçüncü kişilerin de denetçi seçilebilmesi mümkün olacaktır.

4. Ortak Giderlerden Sorumluluğu

a. KMK açısından değerlendirme

a.1. Genel Olarak

Kira sözleşmesine dayalı olarak bağımsız bölümden faydalanan kiracının genel giderlere katılma borcuna dair müteselsil sorumluluğu KMK'nun 22. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre kiracının sorumluluğunun düzenlendiği 22. maddede, KMK'nun 20. maddesinde (sınırlı sayıda olmayan şekilde, toplu yapılarda ortak giderler md. 72) düzenlenen anagayrimenkulün genel giderlerinden müteselsil sorumlu olunduğuna işaret edilmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki, kanunda kat maliki ve kiracının müteselsil sorumlu olacağı özellikle belirtilmekle, dolayısıyla kiracının borçtan sorumluluğu yanında kat malikinin de sorumluluğu devam etmektedir. Aralarındaki iç ilişkide farklı şekilde düzenleme yapılmış olması, KMK uyarınca kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır. Dolayısıyla TBK'nun 163 hükmü uyarınca alacaklı yan, borcun tamamının veya bir kısmının ifasını, dilerse kat maliki ve kiracıdan birlikte, ya da yalnızca birisinden isteyebilecektir.

Kiracının sorumluluğunun düzenlendiği 22. maddede, KMK'nun 20. maddesi uyarınca kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan müteselsil sorumlu olduğu belirtilmektedir. Ancak burada kiracının sorumlu olduğu gider ve avans payı, kullanma ve yararlanma hakkı kapsamında olan olağan giderlere ilişkin olacaktır. Buna göre ortak alan ve tesislerin temizlik, aydınlatma gibi giderleri, yönetici, personel ücreti gibi giderler olağan giderler kapsamında olmakla, bu nitelikteki giderlerden kiracı da kat maliki ile birlikte müteselsil olarak sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki, yani yatırım ve işletme amacına hizmet eden giderlerden ise mülkiyet hakkı sahibi olan kat maliki sorumlu olacaktır.⁵

a.2. Sorumluluğun Sınırlı Olması

Kanunda kiracının müteselsil sorumluluğu düzenlenirken, KMK md. 22/I son cümlesinde; "Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." şeklindeki düzenleme ile bu sorumluluğun sınırları çizilmiştir. Buna göre kiracının müteselsil sorumluluk kapsamındaki borcunun sınırı, ödemekle sorumlu olduğu kira miktarı kadardır.⁶ Dolayısıyla yaptığı ödeme kira borcundan düşülecek olmakla, bu düzenleme ile kanun koyucu kiracının korunmasını amaçlamıştır.

Kiracının yaptığı ödemeyi kira borcundan düşeceği belirtilmekle, bu nedenle kiracının henüz kiraya verene karşı kira ödeme borcunu yerine getirmemiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla bu borcun kapsamı muaccel hale gelmiş ancak henüz ifa edilmemiş kira bedeli miktarı ile sınırlı olmaktadır. Gelecekte ödenecek kira bedellerinden mahsup edilmek üzere kiracının sorumluluğundan bahsedilmesi mümkün değildir.

Bu noktada kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırılmış olması halinde kiracının sorumluluğunun ne şekilde olacağını değerlendirmek gerekmektedir. Nitekim madde metninden anlaşıldığı üzere, kiracıya yöneltilen talep tarihi uyarınca kiracı kira borcunu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiş ise, bu durumda genel gider ve avansa katılma borcu bakımından sorumluluğu kalmayacaktır. Dolayısıyla bu borcu ödemekten kaçınabilecektir.⁷

Diğer bir husus, kira sözleşmesinde yapılan düzenleme ile bağımsız bölüme düşen ortak gider ve avansların kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış ise, bu durumda kira bedelinden mahsup edilmesinin mümkün olup olmadığıdır. Böyle bir durumda tarafların sözleşme serbestisi uyarınca iç ilişkide yaptığı bu yönde bir düzenleme sonucu, kiracı ödediği genel gider ve avans borcunu kira bedelinden mahsup edemeyecektir. Aksi halde kiracının temerrüdü söz konusu olacaktır. Ancak kiracının kira borcundan düşeceği kararlaştırılmış ise, mahsup edilmesi söz konusu olabilecektir.⁸ Tüm bunların yanında bu yönde yapılacak anlaşmalarda, kiracı ve kat malikinin müteselsil sorumluluğu dış ilişkide yönetime / diğer kat maliklerine karşı devam edecektir.⁹

a.3. Sorumluluğun Süre Bakımından Sınırlı Olması

Kiracının ortak giderlerden sorumluluğu anataşınmazda oturduğu süre ile sınırlıdır. Bu nedenle kiracı bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra hakkında takip yapılması veya dava açılması mümkün olmayacaktır. Yargıtay kararlarındaki ağırlıklı görüş de bu yöndedir.¹⁰ Dolayısıyla kiracının bağımsız bölümü tahliye etmesi akabinde başlatılan icra takibinde veya açılan davada husumeti bulunmayacağından, ortak gider alacağının tahsili talepleri doğrudan kat malikine yöneltilecektir.

Ayrıca kiracının bağımsız bölümde oturduğu süre ile sınırlı sorumlu olması karşısında, işletme projesi hazırlanırken geçmiş dönemden kalan borçlara dair gider ve avans paylarının buna göre kiracıdan talep edilmesi gerekmektedir.

b. TBK açısından değerlendirme

Kat Mülkiyeti Kanununda kiracının dış ilişkideki sorumluluğu bakımından düzenlemelere yer verilmiş olmakla, kiraya veren ve kiracı arasındaki iç ilişkinin esasını taraflar arasındaki kira sözleşmesi belirlemektedir. Kira ilişkisine ilişkin hak ve yükümlülükler Türk Borçlar Kanununda ayrıca düzenlenmiş olmakla, TBK'nın 303. maddesinde kiraya verenin kiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere yan giderlere katılmakla yükümlü olduğu düzenlenmekle, 314, 315, 316, 317, 341. maddelerinde de kiracının sorumluluğuna dair düzenlemelere yer verilmiştir.

TBK. md. 303 - Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Bu kapsamda kiracı da yan giderleri ödeme sorumluluğu altında olmakla, ödenmemesi tahliye sebebi teşkil etmektedir.¹¹

TBK. md. 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

TBK. md. 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

TBK. md. 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (KMK'nun 18. maddesi de benzer bir düzenleme öngörmektedir.)

TBK. md. 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır. Görüldüğü üzere kiracının olağan kullanıma bağlı giderlerden sorumlu olduğu Kanunda açıkça düzenlenmiştir.

TBK. md. 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Bu madde hükmü uyarınca kiracının KMK'da öngörülen giderlere katlanmakla yükümlü olduğu aynı şekilde düzenlenmiştir. Ancak aksinin sözleşme ile kararlaştırılabileceği belirtilmiştir. Ancak bu yönde sözleşmeye hüküm konulması durumunda, bu hükmün yalnızca iç ilişkide taraflarını bağlayacağı göz ardı edilmemelidir.

5. Dava Açma Hakkı ve Kapsamı

Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesi uyarınca; "Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir."

Madde metninden görüldüğü üzere, kat mülkiyetinden kaynaklanan borç ve yükümlülüklere aykırı hareket edilmesi halinde dava yoluna başvurma hakkı kat malikine tanınmıştır. Ancak Yargıtay kararları ile kiracının / bağımsız bölümden devamlı surette yararlanan kimselerin dava hakkı da sınırlı olarak kabul edilmektedir. Buradaki ölçüt, yapılan işlemin kiracının / bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kimsenin, bağımsız bölüm ve ortak yerleri kullanımını, bu yerlerden yararlanılmasını kısıtlayan veya engelleyen nitelikte olup olmadığıdır. Böyle bir durumun varlığı halinde kiracının da dava açma hakkı bulunduğu kabul edilmektedir.¹²

Bununla birlikte kiracılar ve malik olmayan bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kimseler, ortak gider avansının tutarına, işletme projesine ve yöneticinin sorumluluğuna ilişkin hakimin müdahalesi talebinde bulunamazlar. Bunun yanında kiracı kesinleşen hesap dönemi sonunda fazla yaptığı ödeme mevcut ise, bunu yönetime karşı değil ancak kira sözleşmesi hükümleri uyarınca malike karşı ileri sürülebilecektir.

Dipnotlar

1. Yrg. 18. HD. 27.02.2014 T. 2013/18679 E. 2014/3477 K. sayılı ilamı:

"634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 16. maddesine göre, kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma haklarının ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır. Kat malikinin bağımsız bölümünü kira sözleşmesine dayalı olarak devamlı şekilde kullanan kiracılar da ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kişiler, o bağımsız bölüm malikinin ardılı (halefi) olarak onun hakkı oranında ortak yerleri kullanabilirler. Bu haktan yararlanmalarına öteki kat malikleri engel olamazlar. Somut olayda, 13 adet bağımsız bölümden oluşan apartmanda 6 otoluk park yeri bulunduğu belirlenmiştir. Bu durumdan da anlaşılacağı gibi her kat malikine yetecek sayıda otopark yeri mevcut değildir. Anataşınmazda otoparklardan yararlanmayı engelleyen otopark bariyer kumandasının davacıya verilerek müdahalenin men'i ve her kat malikinin arsa payları oranında otoparktan yararlanmalarına karar verilmesi gerekirken, devamlı özgüremeyi de kapsayacak biçimde bir araçlık otopark yerinin kullanılması şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir."

2. Yrg. 18. HD. 01.03.2011 T. 2011/1568 E. – 2788 K. sayılı ilamı:

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde işyeri açılabilmesi ancak; anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir karar ile olanaklıdır. Somut olayda dava konusu mesken olan 29 nolu bağımsız bölümün işyeri niteliğindeki dershane olarak kullanılması ve kiraya verilmesine ilişkin kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar olmadığı gibi yukarıda anılan yönetim planının 2. maddesindeki açık hüküm karşısında mahkemece davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapuda yazılı mesken niteliğine dönüştürülmesi, bunun için davalılara uygun bir süre verilmesi, meskene dönüştürülmemesi halinde davalı kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Dipnot 3: ŞENGÜL, Mehmet, Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler Üzerindeki Kullanma ve Yararlanma Hakkı, TBB Dergisi 138. Sayı, 2018, Sy.617.

Dipnot 4: ŞENGÜL, Mehmet, Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler Üzerindeki Kullanma ve Yararlanma Hakkı, TBB Dergisi 138. Sayı, 2018, Sy.619.

Dipnot 5:

Yrg. 18. HD. 25.12.2008 T. 2008/9018 E. - 13197 K. sayılı ilamı:

"KMK'nın 20. maddesinde de kat maliklerinin, anataşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Yasanın bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden anataşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır.

Dava konusu anataşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin kiracı tarafından değil, doğrudan kat maliki tarafından karşılanması gerekir. Bağımsız bölümde kiracı olarak bulunan davalıdan sözü edilen masrafın tahsili için yürütülen icra takibi sonucu açılan itirazın iptali davasının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir."

Yrg. 20. HD. 03.04.2018 T. 2017/2405 E. 2018/2562 K. sayılı ilamı:

"… Kat malikinin sorumluluğu ortak yerlere yönelik bakım onarım giderlerinden olup, kiracının sorumluluğu ise ortak gider avanslarından genel giderler bakımındandır. Buna göre bağımsız bölümün onarım giderleri iyileştirici tadilatlar bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi masraflar bağımsız bölüm malikinin ortak gider aidatı ise kiracının sorumluluğu kapsamında olacaktır. Mahkemece anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de borcun dayanağı tüm belgeler getirildikten sonra borcun dayanağının aidat borcu olup olmadığı, ortak yerlere ilişkin bakım onarım veya tadilat masraflarını kapsayıp kapsamadığı, söz konusu masrafların bağımsız bölüme yönelik kalıcı masraflardan mı yoksa yalnızca aidat bedellerine mi ilişkin olduğu araştırılıp sonucuna göre hüküm kurulmamış olması doğru görülmemiştir."

Dipnot 6:

Yrg. 20. HD. 17.12.2018 T. 2017/4269 E. 2018/8284 K. sayılı ilamı:

"Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır."

Dipnot 7:

Yrg. 18. HD. 30.03.2006 T. 2006/1820- 2566 K. sayılı ilamı:

"Davacı kat malikinin, davalı kiracıdan kiralamış olduğu bağımsız bölüme ait ortak gider ve aidat borcunun gecikme faiziyle tahsilini talep ettiği davada, mahkemece, davalı kiracının kiraladığı bağımsız bölümde oturmasına dayanak teşkil eden yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı araştırılmalı, varsa yazılı sözleşme ve diğer belgeler getirtilerek davalının aylık veya daha uzun süreli toptan ödeme yapıp yapmadığı incelenmeli, kiracının borçtan kira oranında sorumlu tutulacağı göz önüne alınarak belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir."

Dipnot 8:

Yrg. 6. HD. 10.09.2001 T. 2001/6686 E. – 6174 K. sayılı ilamı:

"Kat malikinin payına düşecek genel gider ve avans borcundan kiracının müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu, kiracının ödediği miktarı kira borcundan düşeceği hüküm altına alındığından Eylül 2000 ayı kirası yönünden davalının temerrüdü söz konusu değildir."

Dipnot 9:

Yrg. 18. HD. 17.09.2003 T. 2003/5873 E. – 6533 K. sayılı ilamı:

"Bağımsız bölüm malikinin kiracısı ile yaptığı kira sözleşmesi iç ilişkiye ait olup sadece kendilerini bağlar. Bu sözleşmede ortak giderlerden kiracının sorumlu tutulmasının kararlaştırılmış olması maliki ortak giderleri ödeme sorumluluğundan kurtarmayacağı gibi yönetimin hakkında takip ve dava açmasına engel oluşturmaz."

Dipnot 10:

Yrg. 18. HD. 18.10.2004 T. 2004/5510 E. - 7362 K. sayılı ilamı:

"Kiracının ortak giderlerden sorumluluğu anataşınmazda oturduğu süreyle sınırlı olup, bağımsız bölüm maliki hakkında koşulları varsa her zaman dava açmak imkanı mevcut iken bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra kiracı hakkında icra takibi ve dava açılamaz."

Yrg. 18. HD. 23.06.2008 T. 2008/6189 – 448 K. sayılı ilamı:

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre anataşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa'nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının anataşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir."

Dipnot 11:

Yrg. 6. HD. 10.02.2014 T. 2013/16926 E. 2014/1336 K. sayılı ilamı:

"Dava, temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Kiralananın tahliyesi anahtar teslimi ile gerçekleşir. Tahliyenin kanıtlanması yükümlülüğü kiracıya ait olup, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel ve verilen sürede ödenmemiş olması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Taşınmazda uzun yıllardır bir başka derneğin bulunduğu tespit edilmişse de, davacı belediye ile davalının murisi arasında yapılan kira sözleşmesinin muris veya davalı tarafından feshedildiğine ve yasal anahtar teslimi yapılarak taşınmazın tahliye edildiğine dair bilgi ve belge bulunmadığından, kiracının mirasçıları kiracının borçlarından sorumlu olup, taşınmazın yasal anahtar teslimi yapılarak tahliye edilmediği, takibe konu borçların da yasal sürede ödenmediği gözetilerek, temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmelidir."

Dipnot 12:

Yrg. 18. HD. 13.05.2010 T. 2009/14659 E. 2010/7422 K. sayılı ilamı:

"Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi uyarınca projeye aykırı değişikliklerin eski hale getirilmesini isteme hakkı kural olarak kat maliklerine tanınmıştır. Kiracı ancak kendi kullanımına doğrudan doğruya etkili olan ve bağımsız bölümünden ortak yerlerle birlikte yararlanmasını kısıtlayan konularda aktif husumet ehliyetine sahiptir. Buna göre kiracının dava hakkı -kat maliki gibi mutlak olmayıp- kendisinin bağımsız bölümünden ve anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına ilişkin olanlarla sınırlıdır. Hal böyle olunca projesine uygun hale getirilmesi istenilen işyerlerinin durumu, davacıların kiracı sıfatıyla oturdukları bağımsız bölümü ve ortak yerleri kullanmalarını doğrudan engeller nitelikte değildir.

Bu itibarla kiracı olan davacıların davalılara ait işyerlerinin projesine uygun eski hale getirilmesini istemeye hakkı olmadığı gözetilerek dava ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü yönünde hüküm kurulması,

2- Kabule göre de, davalılardan ... davaya konu bağımsız bölümlerde kat maliki olmadığı gibi kullanan ya da yararlanan durumunda da olmadığı anlaşılmakla bu davalı hakkında davanın reddine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir."

Yrg. 20. HD. 27.02.2018 T. 2017/6924 E. 2018/1542 K. sayılı ilamı:

"Somut olayda, kanunun açıklanan emredici hükümleri karşısında yönetici ve denetici seçimi ile elektrik ve su saatlerinin ön ödemeli süzme saatlerle değiştirilmesi... ön ödemeli saatlerin kullanılması, aksi halde bu hizmetlerin kesilmesine dair 7'ye karşı 2 oyla alınan kararların bütün kat maliklerinin sayı bakımından çoğunluğu ile alınmadığı, aidat ödemeyen kiracıların site içerisindeki sosyal faaliyetlerden faydalandırılmaması yönündeki karardan sosyal faaliyetlerin neler olduğu açıklayıcı şekilde belli değil ise de sosyal tesislerden veya bir kısım ortak alanlardan faydalandırmamayı da içereceği gözetilerek kat malikinin mülkiyet hakkına dayanarak sözleşmeyle devrettiği kullanma ve yararlanma kapsamındaki kiracının şahsi hakkına müdahale niteliğinde kat malikleri kurulunda karar alınamayacağı gerekçesiyle bu konudaki alınan kararların iptaline karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, bütün kararların çoğunluk sağlanmadan alındığı gerekçesiyle toplantının iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir."