Kiralananın Tahliyesi

KİRA TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN MEVZUAT BİLGİ NOTU
1. Geçerli Mevzuat
Kira sözleşmelerinin feshi ve kiralananın tahliyesine ilişkin maddi hukuk kuralları temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m. 315, 347, 350, 351, 352, 353, 354, 355) kapsamında düzenlenmiştir. Uyuşmazlığın dava yoluyla çözümlenmesinde zorunlu arabuluculuk süreci ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B) hükümlerine tabidir.
2. Yasal Düzenlemeler ve Tahliye Sebepleri
A. Temerrüt Sebebiyle Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 315 hükmü şu şekildedir:
"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."
B. On Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Fesih ve Tahliye
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 hükmü uyarınca:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir."
C. Kiraya Verenin Gereksinimi, Yeniden İnşa ve İmar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350 hükmü gereğince:
"Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."
D. Yeni Malikin Gereksinimi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmü şöyledir:
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."
E. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352 hükmü uyarınca:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."
F. Dava Süresinin Uzaması ve Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 353:
"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 354:
"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
G. Yeniden Kiralama Yasağı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü şu şekildedir:
"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
H. Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37 md.) fıkra 1/a bendi uyarınca:
"Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu kılınmıştır.
3. Uyuşmazlığa Olası Etkisi
Dava Şartı Denetimi: İlamsız tahliye takipleri haricinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tüm tahliye davalarında arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir.
Süre Aşımı: Dava açma ve bildirim süreleri kanunda sınırlı ve hak düşürücü nitelikte sayılmıştır. Sürelere uyulmaması davanın esasına girilmeden usulden veya süre yönünden reddi sonucunu doğurur.
Tazminat Yükümlülüğü: İhtiyaç veya yeniden imar/inşa sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra, taşınmaz haklı sebep olmaksızın 3 yıl içinde başka bir kiracıya verilirse kiraya veren aleyhine en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmedilir.
4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
İhtiyacın Vasıfları: Gereksinime dayalı tahliye taleplerinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; dava açılış tarihinde bulunması ve yargılama sürecince devam etmesi şarttır.
Yazılı İhtar ile Süre Koruma: Kanunda öngörülen dava açma süresi içinde kiracıya fesih ve dava açma iradesini içeren yazılı bildirim yapılması (TBK m. 353), dava açma süresini takip eden bir kira yılı için muhafaza eder.
Tahliye Taahhüdü: Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte, serbest iradeyle ve yazılı olarak verilmiş olması zorunludur.
İki Haklı İhtar: Aynı kira yılına ait farklı ayların muaccel kira borçları için usulüne uygun iki ayrı ihtarın çekilmiş olması gereklidir.
İçtihat Raporu
Yargı Kararları Nihai Raporu
1. Giriş ve Mevzuat Çerçevesi
Kira sözleşmelerinin feshi ve kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin maddi hukuk kuralları temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında (özellikle m. 315, 347, 350, 351, 352, 353, 354, 355) düzenlenmiştir. Uyuşmazlığın dava yoluyla çözümlenmesinde zorunlu arabuluculuk süreci ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B hükümlerine tabidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.09.2025 tarihli, 2024/3898 Esas ve 2025/4234 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, kiralanan yerin niteliği uygulanacak yasal rejimi doğrudan belirlemektedir:
"Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 sayılı Kanun'un 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanacaktır."
Aynı kararda ifade edildiği üzere, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde sürenin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden sona ererken; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılmaktadır. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de 14.01.2026 tarihli, 2025/2760 Esas ve 2026/212 Karar sayılı ilamında şu değerlendirmeyi yapmıştır:
"İlk Derece Mahkemesince kiralananan taşınmazın galip vasfı belirlenip adi kira veya çatılı iş yeri kirasına tâbi olup olmadığı da tespit edilerek öncelikle hangi hükümlerin uygulanacağının saptanması, buna göre inceleme ve değerlendirme yapılarak kira ilişkisinin devam edip etmediği veya sona erip ermediği değerlendirilerek sonucuna göre bir kararın verilmesinin gerektiği"
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 354 hükmü gereğince:
"Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
Bu emredici kural gereğince kanunda tahliye nedenleri sınırlı olarak sayılmış olup tahliye ancak kanunda belirtilen sebepler ve usuller dahilinde talep edilebilir.
2. Dava Hakkı, Husumet Ehliyeti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erme Esasları
Kira uyuşmazlıklarında taraf sıfatı ve dava hakkı sözleşmesel ilişkiye dayanmaktadır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2024/212 Esas ve 2024/2371 Karar sayılı kararında şu ilke açıkça belirtilmiştir:
"Kira alacağı sözleşmeden kaynaklanan bir alacak ilişkisi olup kiracı, kiraya verene karşı edimini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu nedenle kural olarak kira alacağını talep hakkı kiraya verene aittir."
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi 07.11.2024 tarihli, 2024/717 Esas ve 2024/1185 Karar sayılı kararında ise kiraya verenin mülkiyet durumunu şu şekilde ortaya koymuştur:
"Kiralayan sözleşmenin tarafı olup yetkisini sözleşmeden almaktadır. Sözleşmeden kaynaklanan bu yetkiyi kullanabilmesi için kiralayanın malik olması gerekmez. Kiralanan ne tür mülkiyete konu olursa olsun kiraya verenin tek başına dava açma hakkı vardır."
Dava hakkı ve husumet konusu usul hukukunun temel dava şartlarındandır. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi (2024/717 E., 2024/1185 K.) ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi (2024/212 E., 2024/2371 K.) kararlarında; husumet ehliyetinin kamu düzenine ilişkin olduğu ve HMK madde 114/d ile 115 uyarınca davanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden araştırılacağı teyit edilmiştir. Nitekim İzmir Bölge Adliye Mahkemesi kararında:
"Husumet ehliyeti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kamu düzenine ilişkin olduğundan her zaman şikayet yolu ile ileri sürülebilir."
"Dava hakkına ilişkin bu husus Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/d maddesi gereğince dava şartlarından olup aynı kanunun 115. maddesi gereğince mahkemece dava şartlarının olup olmadığı, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır."
Kira bedellerinin başka bir hesaba ödenmesi de kiraya veren sıfatını etkilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.01.2007 tarihli, 2007/31 Esas ve 2007/30 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere:
"Kira paralarının davacının eşine ait banka hesabına yatırılmış olması da davacının kiralayan sıfatını ortadan kaldırmaz."
Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için yalnızca fesih iradesi yeterli olmayıp taşınmazın fiilen teslimi aranır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 10.01.2018 tarihli, 2017/1061 Esas ve 2018/40 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere:
"Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için; sözleşmenin kiraya veren ya da kiracı tarafından veya mahkeme tarafından feshedilmesi, bunun yanında mecurun fiilen boşaltılıp anahtarının kiraya verene teslimi gerektiği, yani 'fesih ve tahliye' gerektiği, 'fesih ve tahliye' olduğunda sözleşmenin sona ereceği, 'fesih ve tahliye' olmadığı taktirde tarafların sözleşmeden kaynaklanan borçlarının devam edeceği"
Taşınmazın kiracının iradesi dışında kullanılamaması hali tahliye olarak kabul edilmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.02.2014 tarihli, 2014/492 Esas ve 2014/1747 Karar sayılı ilamında açıklandığı üzere:
"Kiralanan taşınmazın, kiracının iradesi dışında kullanılamaması kiralananın tahliye edildiği şeklinde yorumlanamaz."
"Kiralanan taşınmazın boşaltılması, davalı kiracı tarafından rızasıyla yahut mahkemece verilen ve kesinleşen tahliye kararı gereğince gerçekleşmediğinden, davalının taşınmazda kiracılığı devam etmektedir."
İdareler de tek taraflı iradeyle veya doğrudan tahliyeye başvuramazlar. Danıştay 13. Dairesinin 18.01.2024 tarihli, 2023/2907 Esas ve 2024/281 Karar sayılı kararında şu hüküm kurulmuştur:
"süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davalı idarece 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine dayanılarak tahliyesinin istenmesinin mümkün bulunmadığı"
"temerrüt yönünden bir mahkeme ilamı olmadan, idare tarafından sırf temerrüt ihtarı ile kiracının tahliyeye zorlanamayacağı"
"Türk Borçlar Kanunu'nun fesih ve tahliyeye ilişkin hükümleri gözetilmeksizin davalı idare tarafından tek taraflı olarak yapılan feshin hukuki sonuç doğurmayacağı"
3. Kanuni Tahliye Sebepleri ve Yargı Uygulaması
A. Temerrüt Sebebiyle Tahliye (TBK m. 315)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 315 hükmü şu şekildedir:
"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."
Temerrüt davası kural olarak kiraya veren tarafından açılır; ancak kiraya veren olmayan malikin dava açabilmesi önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihtar etmesi şartına bağlıdır (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. HD, 2024/212 E., 2024/2371 K.; Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. HD, 2024/717 E., 2024/1185 K.).
Kiracıya ödeme emri tebliğ edilmesine rağmen kanuni 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt gerçekleşir ve akdin feshi ile tahliyeye karar verilir. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07.06.2023 tarihli, 2022/12852 Esas ve 2023/4034 Karar sayılı ilamında:
"yasal 30 günlük süre içinde ödemede bulunmaması nedeniyle de borçlunun temerrüde düştüğünün sübuta erdiği gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile akdin feshine ve davalının takibe konu mecurdan tahliyesine karar verilmiştir"
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi aynı kararında özel kanun düzenlemelerini de incelemiş; 7226 sayılı Kanun Geçici 2. maddesi kapsamında pandemi dönemindeki belirli ayların kira borçlarının tahliye sebebi yapılamayacağını, ancak bu dönem dışındaki aylara dayalı temerrüt tahliyesinin mümkün olduğunu belirtmiştir.
Ödemelerin mahsubu noktasında Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05.10.2016 tarihli, 2015/10357 Esas ve 2016/5676 Karar sayılı kararında açıklandığı üzere, takipten önce yapılan ödemelerin öncelikle asıl alacaktan düşülmesi gerekmektedir:
"Davalı icra takibine yasal süredeki itirazında istenen ayların kira bedellerinin takipten önce ödediğini savunarak ödeme belgelerini ibraz etmiştir. Bu durumda öncelikle asıl alacak üzerinden yapılan ödemeler düşüldükten sonra kalan kira alacağı için hüküm kurulması gerekirken TBK.nun 100. maddesine göre faiz alacağından mahsup edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir"
B. On Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Fesih ve Tahliye (TBK m. 347)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 hükmü şöyledir:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir."
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesinin 21.02.2024 tarihli, 2020/2793 Esas ve 2024/428 Karar sayılı kararında ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 15.02.2024 tarihli, 2023/2142 Esas ve 2024/352 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere:
"Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi ayrıca 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesindeki intikal düzenlemesini de kararında aktarmıştır.
C. Kiraya Verenin Gereksinimi, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350 hükmü şu şekildedir:
"Kiraya veren, kira sözleşmesini;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (08.02.2023, 2022/990 E., 2023/51 K.) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (21.04.2021, 2021/2159 E., 2021/4476 K.) kararlarına göre, sözleşmenin tarafı olmayan malik de gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak kimlerin ihtiyacı için dava açılabileceği kanunda sınırlı sayılmıştır:
"Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK'nın 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin, alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı için dava açabilir."
Ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2021/2159 E., 2021/4476 K.), gerçek kişilerin şirket ihtiyacına dayanarak tahliye talep edemeyeceğini açıkça belirtmiştir:
"Kanun hükmüne ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz."
İhtiyacın niteliği bakımından yargı kararlarında aranan ortak kriterler bulunmaktadır:
İhtiyaç samimi, gerçek ve zorunlu olmalıdır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD, 2024/3010 E., 2026/970 K.; Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD, 2024/1639 E., 2025/856 K.; Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K.; Yargıtay 3. HD, 2021/2159 E., 2021/4476 K.):
"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimive zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez."
İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması veya yakında gerçekleşecek olması gerekir. İhtiyaç dava açıldığında mevcut olmalı ve dava sonuna kadar devam etmelidir (Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K.).
Kiraya verenin birden fazla taşınmazı varsa, mülkiyet hakkına dayalı olarak istediği taşınmaz hakkında dava açabileceği kabul edilmektedir (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD, 2024/1639 E., 2025/856 K.):
"mülkiyet hakkına dayalı olarak davacının istediği taşınmaz hakkında dava açabileceği, mülkiyet hakkına üstünlük tanınması gerektiği, herkesin üstün vasıflı taşınmazda oturma hakkına sahip olduğu"
İşyeri ihtiyacında kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığı hususunda bilirkişi incelemesi yaptırılması gerekir (Yargıtay 3. HD, 09.10.2024, 2023/4817 E., 2024/2908 K.).
D. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 351 hükmü şöyledir:
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."
Yeni malikin bu maddeye dayanabilmesi için taşınmazı sonradan edinmiş olması şarttır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 Esas ve 2024/2908 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere:
"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur"
"Ancak kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz"
Yeni malikin gönderdiği yazılı bildirimde ihtiyacını açıkça belirtmesi zorunludur. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 10.05.2023 tarihli, 2023/166 Esas ve 2023/1083 Karar sayılı ilamında vurgulandığı üzere:
"Kanun koyucu; yazılı bildirimin içeriğinde yeni malikin taşınmaza ne için ihtiyaç duyduğunun da belirtilmesi gerektiği esasını 'DURUMUKİRACIYA YAZILI OLARAK BİLDİRMEK KOŞULUYLA' ibaresini kullanmak suretiyle ortaya koymuştur."
"Ohalde yeni malik, kiracıya gönderdiği ihtarnamede gereksinimini açık bir şekilde belirtmek mecburiyetindedir."
E. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 352)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 352 hükmü şu şekildedir:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."
Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından serbest iradeyle yazılı boşaltma taahhüdü verilmişse, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD, 18.11.2024, 2024/3344 E., 2024/404 K.).
İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Bir kira yılı içinde ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracıya yazılı iki haklı ihtarın tebliğ edilmesi halinde, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD, 26.03.2025, 2024/1639 E., 2025/856 K.).
F. Sözleşmeye Aykırı Kullanım Nedeniyle Fesih ve Tahliye
Kiralanan taşınmazın sözleşme şartlarına aykırı olarak kullanılması halinde de sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilmektedir (Yargıtay 3. HD, 22.03.2022, 2021/5404 E., 2022/2608 K.).
4. Dava Açma Süreleri, Sürenin Korunması ve Kamu Düzeni Niteliği
Kira tahliye davalarında dava açma ve ihtar süreleri hak düşürücü nitelikte olup doğrudan kamu düzenini ilgilendirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.02.2018 tarihli, 2017/8924 Esas ve 2018/1578 Karar sayılı ilamında açıkça vurgulandığı üzere:
"6098 sayılı TBK'nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir"
"Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir"
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 353 uyarınca:
"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."
Bu düzenleme ile kiraya verenin süresinde bildirimde bulunarak dava açma hakkını koruması sağlanmıştır (Yargıtay 3. HD, 2017/8924 E., 2018/1578 K.; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. HD, 2024/3010 E., 2026/970 K.).
5. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu (TBK m. 355)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü şu şekildedir:
"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
İhtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra haklı sebep bulunmaksızın taşınmaz 3 yıl içinde üçüncü bir kişiye kiralanırsa eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi zorunludur. Ancak tarafların icra yoluna gitmeksizin kendi aralarında bir belge düzenleyerek taşınmazı boşaltmaları halinde tahliyenin anlaşmayla yapıldığı ve tazminat şartlarının buna göre değerlendirileceği gözetilmelidir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD, 10.01.2018, 2017/1061 E., 2018/40 K.).
6. Dava Şartı Arabuluculuk Süreci
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37 md.) fıkra 1/a bendi uyarınca:
"Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Arabuluculuğa başvuru süresi konusunda ise yasal bir kısıtlama bulunmamaktadır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi (07.11.2024, 2024/3357 E., 2024/2529 K.) ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi (15.05.2024, 2024/778 E., 2024/1096 K.) kararlarında vurgulandığı üzere:
"Görüldüğü gibi yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı anlaşılmaktadır."
"Dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı anlaşılmakla mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulduğu gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmesihatalı olduğundan"
Dolayısıyla, dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmiş olması davanın usulden reddini gerektirmez.
7. Yargılama Usulü, Dava Konusuz Kalması ve Yargılama Giderleri
Davanın Konusuz Kalması: Dava veya icra takibi devam ederken mecurun fiilen boşaltılıp anahtarlarının teslim edilmesi halinde tahliye talebinin konusu kalmaz; mahkemenin tahliyeye değil, davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına karar vermesi gerekir (Yargıtay 6. HD, 11.12.2013, 2013/6211 E., 2013/16627 K.; Yargıtay 6. HD, 05.10.2016, 2015/10357 E., 2016/5676 K.). Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2013/6211 E., 2013/16627 K.) kararında belirtildiği üzere:
"davacının tahliye talebi konusuz kaldığından isteminin konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralanın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir."
Hükmün Kapsamı ve İnfaz Kabiliyeti: Hüküm fıkrasında her bir talep sıra numarası altında açık ve tereddütsüz gösterilmelidir. Davalıların birden fazla olması durumunda vekalet ücreti müşterek ve müteselsil sorumluluk esasına göre belirlenir (Yargıtay 3. HD, 22.03.2022, 2021/5404 E., 2022/2608 K.).
Yargılama Harç ve Giderleri: Tahliye davaları para ile değerlendirilebilen davalardan olup harç bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. HMK m. 326 uyarınca yargılama gideri davada haksız çıkan tarafa yükletilir (Yargıtay 3. HD, 22.03.2022, 2021/5404 E., 2022/2608 K.; Yargıtay 3. HD, 09.05.2018, 2017/13872 E., 2018/4917 K.).
Yetki: İtirazın iptali davaları bakımından kanunda özel bir yetki kuralı öngörülmediğinden genel yetki kuralları (HMK hükümleri) uygulanır; icra dairelerinin yetkisi kamu düzenine ilişkin kesin yetki niteliğinde değildir (Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. HD, 18.11.2024, 2024/3344 E., 2024/404 K.).
8. Tahliye Sebepleri ve Usul Şartları Özeti

• Tahliye Sebebi | Kanun Maddesi | İhtar / Bildirim Koşulu | Dava / Takip Süresi | Yargı Uygulamasındaki Temel Kriter |
• :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
• Temerrüt | TBK m. 315 | En az 30 gün süreli yazılı temerrüt ihtarı (konut ve çatılı işyerinde) | İhtarda verilen sürenin dolması üzerine açılır | Kiracı süresinde ödemezse temerrüt gerçekleşir; kiraya veren olmayan malik önce kira paralarını istemelidir. |
• 10 Yıllık Uzama | TBK m. 347 | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim | Süre dolunca dava açılabilir | Kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir. |
• Gereksinim (İhtiyaç) | TBK m. 350 | Belirli süreli kira bitimi (veya TBK m. 353 ihtarı ile uzayan yıl) | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay | İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; yargılama boyunca sürmelidir. Şirket ihtiyacı için açılamaz. |
• Yeni Malikin İhtiyacı | TBK m. 351 | Edinme gününden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim veya sözleşme sonu | Bildirimden 6 ay sonra veya sözleşme bitiminden itibaren 1 ay | İhtarnamede ihtiyacın nedeni açıkça belirtilmelidir; pay devralınması yeni iktisap sayılmaz. |
• Tahliye Taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen tahliye tarihi | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | Taahhüt taşınmazın tesliminden sonra ve yazılı verilmiş olmalıdır. |
• İki Haklı İhtar | TBK m. 352/2 | Aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | İki farklı aya ait muaccel kira bedeli için ayrı ihtar gereklidir. |
• Kiracının Konutu | TBK m. 352/3 | Önceden bilmeme şartı | Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay | Aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konut bulunmalıdır. |
• Kiracının Tahliye Sebepleri
  İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
  Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
  Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
  İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
  Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
  Tahliye Davasında Arabuluculuk